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Q房网深圳9月报:深圳楼市带看回稳刚需为主 供应激增16盘获批

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Q房网深圳9月报:深圳楼市带看回稳刚需为主 供应激增16盘获批

按照Q房分析,深圳9月度市场综评,深圳二手住宅成交环比减三成,价格同比涨幅进一步收窄,带看回正刚需成交占比增多;新房成交降至去年平均水平,价格下调9元/㎡,均价已17个月不及去年同期;租赁市场活跃度下降,租金回归理性,商品住宅租金78.19元/㎡,环比降2.99%。

关键数据

1、9月二手住宅成交4952套,环比下跌31.30%,同比下跌13.95%。2、9月二手住宅成交40.98万㎡,环比下跌29.38%,同比下跌14.94%。3、9月二手住宅成交均价54574元/㎡,环比下跌1.91%,同比上涨1.06%。4、9月新房住宅成交2248套,环比下跌39.05%,同比下跌17.60%。5、9月新房住宅成交22.03万㎡,环比下跌37.75%,同比下跌19.26%。6、9月新房住宅成交均价54080元/㎡,环比下跌0.02%,同比下跌0.43%。7、9月新房住宅批售6473套,环比上涨380.91%,同比上涨263.24%。8、9月新房住宅批售63.57万㎡,环比上涨351.12%,同比上涨487.35%。9、9月租金78.19元/㎡,环比下跌2.99%,同比上涨3.83%。

9月深圳二手住宅市场综述

(1)成交量分析

2018年9月,Q房网数据研究中心监控显示:深圳全市二手住宅共成交4952套,环比下跌31.30%,同比下跌13.95%;成交面积40.98万㎡,环比下跌29.38%,同比下跌14.94%;成交均价54574元/㎡,环比下跌1.91%,同比上涨1.06%,整体量价齐跌。

从数据层面看,9月二手住宅成交量在731新政后首次较大幅度下降。月内中上旬二手住宅过户量仍能保持日度200余套水平,进入下旬,尤其是9月最后一周,日过户量基本在200套之下,新政的真正效力已经在过户数据上显现出来。从目前每天过户数据走势上看,量值还在持续下滑。从一线情况来看,整体成交情况虽不容乐观,但和购房热情偏弱相比,带看情况保持相对稳定甚至较上月略有回升,真正刚需还是有选择的入市。

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细分到深圳各个区域表现如下:在9月二手住宅成交中,龙岗区以1200套的成交总量继续位列全市首位,占全市成交总量的24%;其次是宝安区成交1067套,占全市成交总量的22%;再次是福田区成交911套,占全市成交总量的18%;南山区成交876套,占全市成交总量的18%;罗湖区成交804套,占全市成交总量的16%;盐田区成交94套,占全市成交总量的2%。从环比情况看,六大行政区环比齐跌,跌幅在三成左右。

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(2)成交价格分析

价格方面,连续两月小幅下行,9月均价落入5.4万元/㎡区间,月度均价年内最接近新房住宅均价。从全年走势来看,二手均价和新房类似,表现的相当稳固,月度均价环比波动幅度保持在5个百分点以内,同比涨幅则进一步收窄。

从各区域成交均价来看,三大梯队成员不变,其中第一梯队的南山区“8字头”, 福田区“7字头”;第二梯队,宝安、罗湖“5字头”;第三梯队,盐田和龙岗“4字头”。环比方面,六大区域各有涨跌,其中福田宝安两区环比下跌,福田区跌幅较大,超过一成;南山、罗湖、盐田和龙岗四区环比有不同程度上涨,其中南山盐田两区涨幅较大,罗湖和龙岗涨幅微小,在1个百分点左右。

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(3)成交结构分析

①成交面积段分析

从成交面积区间结构图看,9月份占比最大的面积段依然是50-90㎡户型,成交占比57.18%,较上月增长7.27个百分点;占比第二高为50㎡以下户型,成交占比26.42%,较8月增长0.38个百分点。从成交数据来看,50-90㎡刚需户型占比在8月短暂减少后,9月大幅恢复,成交占比处于近四年以来的最高水平,90㎡以下刚需性户型占比高达83.60%,和带看数据回正相互印证,部分刚需在多看多比较,择机入市。

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②成交单价段分析

从成交单价区间结构图看,9月成交占比最大区间为6万以上单价区间,占比26.65%,比8月份提升0.21个百分点;其次为4-5万区间,占比26.42%,下降3.60个百分点,也是当月占比下降幅度最大单价段。9月3-4万中端单价段占比24.15%,提升3.07个百分点,是当月占比增加幅度最大单价段,也是这一单价段近半年来占比最高峰。

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③成交总价段分析

从成交总价区间结构图看,9月市场份额最大的部分仍为200-300万总价产品,占比26.88%,较上月增长2.03个百分点。其次是300-400万总价产品,占比25.28%,较8月提升1.63个百分点。从9月来看,呈现出高总价段占比下降,中端总价段占比扩张的趋势。

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2、新房住宅市场综述

2018年9月,Q房网数据研究中心监控显示:深圳全市新房住宅共成交2248套,环比下跌39.05%,同比下跌17.60%;成交面积22.03万㎡,环比下跌37.75%,同比下跌19.26%;成交均价54080元/㎡,环比下跌0.02%,同比下跌0.43%,整体量价齐跌。

在8月的冲高之后,9月份新房数据同样在新政作用下出现回落,虽然总量环比上月减少近四成,但2248套的成交量仍略高于2017年月均2152套水平,和2018年月均2467套相去不远。整体来看,新房市场并没有数据上表现出来的惨淡,仅是相对年中火热的打新潮而言热度有所下降。另一方面,受广东预售制度或有调整影响,9月中下旬起开发商推盘速度加快,力度大增,市场供应充足,预计10月新房成交情况将有所改善。9月,深圳主力项目包括龙光玖龙台、华润城、博林君瑞、满京华云著等,排名TOP10中的高价项目有华润城、海上世界双玺。

价格方面,政策对于价格的严控仍在持续,9月均价延续2016年10月份开始的碎步下跌态势,本月均价下跌9元/㎡,高度稳定在5.4万元/㎡区间水平。与2016年10月份刚开始回落的55611元/㎡相比,累计下跌3%;与下跌前(2016年9月)的相对高位61600元/㎡相比,累计下跌12%。

细分到深圳各个区域表现如下:在9月新房住宅成交中,宝安区为成交第一区,全区共成交948套,占全市成交总量的42%,主力成交项目包括龙光玖龙台、博林君瑞、满京华云著、山海上城Ⅱ天赋、新彩苑等。其次是龙岗区,共成交879套,占全市成交总量的39%,主力成交项目包括远洋新天地、琳珠华庭、又一城、深城投中心公馆等。南山区成交354套,占全市成交总量的16%,位列第三,主力成交项目为华润城、海上世界双玺、东关·乐尚林居等。福田区成交32套,罗湖区成交27套,盐田成交8套。从环比变化来看,对比8月,南山、罗湖和盐田三区有不同程度增长,其中盐田区自2017年6月后,时隔14个月再度有新房住宅成交;宝安、龙岗和福田三区下跌,跌幅在五成左右。

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从各个区域的价格情况看,福田区月度均价以略微优势,近“9字头”领先新房价格榜首;其次,南山区月度均价落入“8字头”; 罗湖区“7字头”;盐田宝安“5字头”;龙岗区近“4字头”。与8月相比,五大行政区均价环比均下跌,其中龙岗区环比微跌3元/㎡。南山区跌幅近一成。

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3、二手新房住宅市场对比

2018年9月,Q房网数据研究中心监控显示:全市住宅共成交7200套,环比下跌33.92%,同比下跌15.12%;成交面积63.01万㎡,环比下跌32.55%,同比下跌16.50%,新房二手住宅成交套数比为0.45。在新政的持续作用下,新房、二手房成交齐齐下探,全市住宅成交总量下挫,成交回到2017年月均7000余套水平。

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4、新增预售项目

2018年9月,Q房网数据研究中心监控显示:全市有龙岗颐安都会中央花园、佳兆业未来花园、宝安勤诚达乐园、南山华润城、深湾汇四期、香山里花园五期、罗湖实地剑兰郡等16个项目获批,其中批售住宅类产品6473套,环比上涨380.91%,同比上涨263.24%;总面积63.57万㎡,环比上涨351.12%,同比上涨487.35%。从批售总量对比看,8月3项目1346套,9月16项目6473套,市场供应为2018年以来之最,也远超去年同期供应水平。在谨慎的9月过后,开发商在10月发力,资金回笼及年底业绩冲刺压力有望给新房市场注入动力,提振市场。

5、租赁市场分析

根据Q房网云房源大数据统计,9月份全市商品住宅租金为78.19元/㎡,环比下跌2.99%,同比上涨3.83%。从月度数据来看,毕业季过去,租赁市场活跃度有所下降,整体渐趋于平静,租金也回归相对平稳状态。租赁市场和买卖市场正相关关系也将持续发挥作用,房价上涨空间对租金水平形成制约,租金同比涨幅和房价涨幅相似,会进一步收窄。

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从各区域月度租金价格来看,福田区9月租金110.09元/㎡·月,排名第一;其次为南山区,106.88元/㎡·月;再次为罗湖区,94.55元/㎡·月;租金最低依然为龙岗区,48.06元/㎡·月。从环比变化来看,9月份区域租金水平除宝安盐田两区微涨外,其他区域有不同程度下跌,其中罗湖区跌幅较为明显,达11.15%。

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